Как купить ипотечную квартиру: пошаговая инструкция. 1 часть.

При поиске жилья, покупатели обращаются в риэлторские агентства, просматривают объявления на платформах Циан и Авито, изредка ищут объявления в газетах и спрашивают у знакомых. И даже не подозревают о том, что около 40% квартир из всех объявлений находятся в залоге у банка. Эта информация может оттолкнуть потенциальных покупателей, поэтому её пытаются не афишировать. Как поступить, если приглянулась именно квартира в залоге? Можно ли покупать такое жилье?

Залоговая квартира на продажу

Ипотека оформляется всегда на длительные срок. За эти годы многое меняется, в том числе и финансовое состояние семьи. Случается так, что заёмщики становятся не в состоянии оплачивать ипотечный кредит, что приводит к продажи этого жилья. Продавать может либо банк, либо заёмщики, с согласия банка.

Обычно, цена на такие квартиры соответствует среднерыночной. В редких случаях она снижена. Например, если ипотека оформлялась с вложением материнского капитала или долг по непогашенному кредиту составляет более двух миллионов.

Купить залоговую квартиру несложно. Да, оформление займёт больше времени, в процессе покупки много нюансов, но пугаться не стоит.

Оформление покупки залоговой квартиры за наличные деньги

Есть два способа купить квартиру в залоге за наличку, при условии, что среди владельцев нет несовершеннолетних детей:

• Покупатель передаёт продавцу денежные средства в размере остатка непогашенного. долга по ипотеке. Оформляется это либо распиской, в которой прописывается сумма передачи, как задаток. Либо покупатель кладёт эту сумму на счёт продавца, а в назначении перевода обязательно указывает, что эти деньги являются задатком по договору купли-продажи квартиры. Так у покупателя будет подтверждение того, что деньги действительно были переданы, на случай того, если продавец после закрытия ипотеки резко передумает продавать жилье. Продавец, получив деньги, гасит ипотеку, банк снимает обременение (залог), и договор купли-продажи передаётся на регистрацию в МФЦ.
• Второй способ отличается тем, что при передачи задатка, договор купли-продажи сразу направляется на регистрацию в МФЦ. При поступлении документов в Росеестр, договор будет приостановлен на время действия обременения. Как только продавец погасит ипотеку и банк снимает квартиру с залога, Росеестр быстро зарегистрирует право собственности за покупателем.

Второй вариант более безопасен для покупателя, так как возможности передумать у продавца уже не будет.

Ипотечная квартира в кредит в этом же банке

Если у покупателя не хватает собственных наличных денег, на покупку квартиры, то он может так же оформить ипотеку на залоговое жилье.

В случае небольшого долга по продаваемой ипотечной квартире, при передаче задатка обязательно нужно указать назначение на погашение действующей ипотеки, в рамках договора купли-продажи. После закрытия кредита и снятия обременения, покупатель оформляет ипотеку на себя, а задаток считается первоначальным взносом.

Если долг по действующему кредиту ещё существенный, тогда банк, например, Сбербанк, предлагает оформить такое жилье по специальной программе. Суть заключается в том, что Сбербанк ипотечную квартиру переоформит на нового заёмщика, то есть покупателя. Залог остаётся в этом же банке, просто переоформляется закладная.

С этой же программой начинает работать и банк ВТБ.

Если покупатель хочет взять ипотеку в одном банке, а ипотечная квартира оформлена в другом банке, то это тоже возможно. Например, в Райффайзенбанке, Абсолют банке или в ДОМ.РФ.

Для более детального понимания сделки, предлагаем вам ознакомиться с ТОП-5 главными пунктами, которые нужно знать перед оформлением ипотечной квартиры, читайте во второй части статьи.