Зачем нужен потребительский кооператив?

Потребительский кооператив представляет собой общий "финансовый котел", в который люди вкладываются совместно для достижения общей цели. Каждый участник вносит свою долю, известную как пай, в капитал кооператива. Кроме того, участники оплачивают вступительные взносы и периодически членские взносы, которые используются на текущие расходы организации, например, на услуги бухгалтера.

Управление кооперативом полностью осуществляется его участниками, которые определяют правила его функционирования и следят за их соблюдением. В случае возникновения убытков они могут вносить дополнительные взносы.

Кредитные потребительские кооперативы (КПК)

Кредитные потребительские кооперативы (КПК) обычно создаются представителями одной профессии или жителями определенного региона для финансовой поддержки друг друга. При необходимости члены могут брать кредиты из капитала кооператива или, наоборот, вкладывать деньги с процентами.

Примером могут служить фермеры, которые организуют сельскохозяйственные кредитные потребительские кооперативы (СКПК) и сами вкладывают средства в них, например, на закупку семян, техники или домашнего скота.

Деятельность кредитных потребительских кооперативов подвергается контролю со стороны Банка России. Все они обязаны входить в реестр КПК или в списки СКПК. Банк России следит за соблюдением законов и прав участников, а средства, внесенные в виде паевых взносов, используются только для предоставления кредитов пайщикам.

Как и банки, КПК и СКПК получают прибыль за счет разницы в процентах: принимают средства вкладчиков по более низким ставкам и предоставляют займы своим участникам по более высоким ставкам. Полученные средства направляются в резервный фонд кооператива, который является своеобразной финансовой подушкой безопасности. В случае задержки платежей со стороны заемщиков, кооператив обязан расплатиться с вкладчиками средствами из резервного фонда.

Однако, при массовой задержке платежей, кооператив может столкнуться с трудностями в выполнении своих обязательств перед вкладчиками, что может привести к его банкротству. В таком случае взносы участникам не будут возвращены. Поэтому участники КПК, как и в любых других кооперативах, должны самостоятельно следить за финансовым состоянием организации.

Жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК)

Главная цель жилищно-накопительных кооперативов (ЖНК) заключается в обеспечении жильем всех их участников. В индивидуальных договорах с каждым участником кооператива четко определяется тип недвижимости, которую планируется приобрести, и ее ожидаемая стоимость.

В дальнейшем участник вносит в ЖНК первоначальный паевой взнос, обычно составляющий определенную часть максимальной цены жилья, например, треть или половину. Часто разрешается не вносить всю сумму сразу, а накапливать ее на общем паевом счете кооператива. Когда первоначальный взнос достигает необходимой суммы, участнику предоставляется возможность выбрать квартиру или дом из предварительно определенной ценовой категории.

Затем кооператив приобретает выбранное жилье, и участник заселяется, возвращая ЖНК долг в соответствии с установленным графиком платежей, пока полностью не погасит стоимость недвижимости. Собственность на жилье переходит к участнику только после полного погашения долга перед кооперативом; до этого момента оно принадлежит ЖНК.

В связи с тем, что каждый участник на начальном этапе вносит лишь долю стоимости недвижимости, кооператив не в состоянии сразу приобрести жилье для всех. Поэтому участники становятся в очередь: первоначально покупают жилье те, кто внес полный стартовый взнос. Остальным приходится подождать, пока кооператив получит необходимые средства на новые объекты, за счет взносов новых участников или погашения остатка долга теми, кто уже заселился.

ЖНК имеют возможность привлекать кредиты и займы для более быстрого выкупа жилья для своих участников. Однако в таких случаях и сами участники обязаны вернуть кооперативу долг с учетом процентов по банковскому кредиту, и поэтому такую опцию ЖНК редко используют.

Все паевые взносы, внесенные участником, направляются на приобретение его квартиры или дома. В дополнение к этим платежам, участник должен внести вступительный взнос при заключении договора с кооперативом, а также регулярно перечислять членские взносы, которые идут на покрытие расходов самой организации.

Деятельность ЖНК подвергается контролю Банка России, который ведет их реестр и следит за тем, чтобы паевые взносы использовались исключительно на покупку жилья. В случае нарушения законов или устава, регулятор имеет право оштрафовать или ликвидировать кооператив.

Некоторые люди рассматривают покупку недвижимости через ЖНК как альтернативу ипотеке. Участникам не требуется предоставлять подтверждение дохода, их кредитная история не проверяется. Размер вступительных и членских взносов, которые необходимо уплатить помимо стоимости жилья, как правило, ниже, чем проценты по ипотечному кредиту.

Однако все эти преимущества часто сопровождаются серьезными недостатками:

1. Взносы участников ЖНК не подпадают под государственное страхование. В случае банкротства кооператива, например, из-за неспособности погасить кредиты на покупку жилья, вложения участников вряд ли будут возвращены.

2. Выход из кооператива сопряжен с значительными финансовыми потерями. Вступительные и членские взносы не будут возвращены, и их размер в ЖНК часто является довольно значительным.

3. Первоначальный взнос обычно выше, чем при использовании ипотеки. Перед тем как кооператив приобретет для вас жилье, вам необходимо накопить как минимум треть его стоимости, а иногда даже больше половины. В то время как при использовании ипотеки первоначальный взнос может составлять 15–20% от стоимости недвижимости.

4. Процесс заселения часто сопровождается длительным ожиданием. Очередь на покупку жилья часто двигается медленнее, чем хотелось бы, иногда затягиваясь на месяцы и даже годы.

5. Расходы могут превысить планируемые. Пока участник накапливает средства или ожидает своей очереди, стоимость недвижимости часто увеличивается. В результате увеличивается и первоначальный паевой взнос, а погашение задолженности перед кооперативом занимает больше времени.

6. Существует риск потери жилья даже после заселения. Участники ЖНК становятся владельцами недвижимости только после полного погашения долга перед кооперативом. В случае банкротства организации пайщики, не успевшие погасить долг, могут остаться без жилья.

Для уменьшения риска банкротства кооператива участники должны тщательно изучать его деятельность, анализировать финансовые отчеты и другие документы. Если, например, выявится, что руководство ЖНК активно берет кредиты, влекущие образование долгов, участники на общем собрании могут потребовать их немедленного погашения. В крайнем случае каждый участник имеет право забрать свои паевые взносы и покинуть кооператив.

Покупка жилья всегда связана с значительными финансовыми вложениями, поэтому крайне важно тщательно выбирать кооператив, который обеспечит вам надежное жилье. Убедитесь, что под обозначением ЖНК не скрываются мошеннические схемы.