Ипотека по низкой ставке от застройщика, в чем подвох?

 Существуют государственные программы поддержки семей с покупкой жилья. На льготных условиях граждане могут улучшить свои жилищные условия.

Но есть и льготные программы от застройщиков. Совместно с банком, строительная компания предлагает взять ипотеку под сниженный процент и приобрести квартиру в новостройке. Ставку озвучивают от 0,1 до 1%. Какие есть нюансы и стоит ли соглашаться на столь заманчивое предложение?

Почему такая низкая ставка?

По государственным программам ипотека выдается на льготных условиях с пониженной ставкой, но банку выплачивают разницу между установленным процентом и среднерыночным из федерального бюджета. Для заемщиков это реальная экономия.

Ипотека по низкой ставке от застройщика отличается расчетами. Банк прописывает в договоре с застройщиком сумму, которая равна разнице между обычной ставкой и оформленной по программе. То есть, то, что банк бы заработал на обычной ипотеке. А застройщик увеличивает на эту сумму стоимость жилья. Эту разницу застройщик переведет банку.

Получается, что заемщик приобретает недвижимость в разы дороже рыночной стоимости. Является ли это выгодным предложением?

Расчет ипотеки от застройщика

По-другому, это называют субсидированием ставки за счет застройщика.

К примеру, классическая ипотека под 9%, первоначальный взнос 20%, срок считаем 30 лет. Жилье стоит 7 000 000. В кредит оформляется 5 600 000, а остальные деньги - первоначальный взнос. Ежемесячный платеж будет равен 45 000 рублей. При этом переплата за весь период, если не погашать досрочно, будет равна 10 585 000.

Если оформлять это самое жилье, но по ипотеке от застройщика, тогда ставка снижается до 0,5%. Срок и первоначальный взнос берем такие же. Только стоимость жилья увеличивается на 30% - 9 100 000. Сумма, которую нужно сразу перечислить застройщику равна 1 820 000. В кредит оформляется 7 280 000. Ежемесячный платеж составит 21 900 рублей, а переплата - 560 000. Если к этой сумме прибавить надбавку на стоимость жилья в 30%, тогда заемщик в общем отдаст на 2 660 000 больше, чем взял.

Это колоссальная разница. Стоимость кредита всегда нужно оценивать по ежемесячному платежу. Вам могут обещать ставку ниже, а платеж при этом окажется выше. Обычно, так происходит из-за повышенной страховки и дополнительных банковских комиссий. Это касается не только ипотек, но и простых потребительских кредитов.

Плюсы и минусы ипотеки от застройщика

Преимущества программы покупки жилья с субсидированием от застройщика можно выделить такие:

• размер ежемесячного платежа значительно ниже, чем по обычной ипотеке;
• Переплата меньше, даже чем по госпрограмме.

Но, если заемщик планирует досрочно подать ипотеку, переплата по стандартной ипотеке может получится меньше, чем по льготной от застройщика.

Если расплатиться с кредитом за 6 лет, вместо 30, то переплата составит 1 668 000.

При досрочном погашении субсидированной ипотеки переплата процентов тоже уменьшится, но надбавка за стоимость жилья в 30% так и останется. При этих же условиях на обычной ипотеке получится сэкономить больше.

Из минусов субсидированной ипотеки встречаются следующие:

• надбавка к рыночной стоимости жилья;
• возможна динамичная процентна ставка, которая меняется в течение срока выплаты;
• первоначальный взнос становится больше;
• ограничение в выборе жилья, так как застройщики стараются по таким программа предлагать наименее востребованные объекты.

Банки ограничивают сумму выдачи, но это условие применяется не только к субсидированной ипотеке, но и к другим видам кредитования.